抢现金降负债! 开发商准备过冬棉衣!

经济参考报2017-09-12 08:54

[摘要]刚刚过去的8月,当大多数房地产上市公司盘点上半年绩效、成功收割前两年的果实之际,潜藏在市场深处的变化早已缓慢滋长。

刚刚过去的8月,当大多数房地产上市公司盘点上半年绩效、成功收割前两年的果实之际,潜藏在市场深处的变化早已缓慢滋长。

统计数据显示,2017年8月监测的主要城市成交面积环比上升7.24%,近五成城市环比上升,同比则下降20.64%。进入8月,多举措保障“住有所居”,代表城市楼市成交陆续降温,楼市整体成交同比下降,各级城市同比均出现不同程度下降。截至2017年8月末,中指监测的包含北上广深在内的42个主要城市库存总量环比下降2.0%。

较早前的国家统计局数据则显示,2017年1~7月,全国商品房销售面积为86351万平方米,同比增长14.0%,增幅较2017年1~6月收窄2.1个百分点;销售额为68461亿元,同比增长18.9%,较2017年1~6月收窄2.6个百分点。随着政策力度的加大以及范围的扩张,商品房销售面积及销售额同比增幅有所收窄。

从各地的楼市数据上看,不少城市也呈现温和降温的走势,房价单边上涨的火热格局不再,换来市场的冷静和观望。不过,国内房地产行业多数人士预计,未来中国商品房年销售金额会维持在10万亿水平,这意味着,机会犹存。然而,在更为激烈的竞争格局和更为严格的市场监管之下,房地产企业依赖杠杆扩张弯道超车的惯用手段,也将面临极为严酷的考验。

日前,万科新上任的董事长郁亮在公司中期业绩发布会上表示:调控会带来房地产行业长期健康发展,但中短期内需要安全过冬。

业绩过去时

上半年,房地产企业交出的成绩单颇为喜人。中原地产日前统计显示,截至8月27日,78家A股上市房地产公司中期业绩合计营收2940.7亿,净利润达到了341.3亿,净利润率达到了11.6%,相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%,上涨了接近2个百分点。同期,A股上市公司平均净利润率2014年为9.6%,2015年为8.3%,而2016年为8.2%,已经连续3年没有超过10%。

港股地产公司的中期业绩更是让市场刮目,尤其部分规模效应较显著的大公司,都获得上市以来最高的经营绩效。

恒 大地产(03333.HK)中期业绩显示,毛利较去年同期上升171.7%至673亿元,主要因为2016年同期已交付物业面积增长83.8%。毛利率为35.8%,较2016年同期上升7.5个百分点。恒 大期内实现净利润231.3亿元,较去年同期上涨224.4%;股东应占利润188.3亿元,较去年同期上涨832.2%。报告期内,恒 大核心业务利润为273.0亿元,核心业务利润率为14.5%。

市场占有率暂居第一的碧桂园(02007.HK)也获得不错增长,该集团在2017年上半年实现总收入达到777.4亿元,毛利约为171亿元,股东应占净利约为75亿元,同比分别增长约35.5%、42.1%和39.2%。

近两年势头颇猛的融创中国(01918.HK)股东应占溢利增长16倍。数据显示,该集团上半年实现营业收入133.3亿元,同比增长26%,权益收入241.92亿,同比增长58.9%,毛利26.16亿,增长了86%。溢利16.14亿,同比大涨1469.7%,公司拥有人应占溢利13亿,同比大涨1683.4%。

整体而言,由于去年国内房地产行情火爆价量齐升,A股和H股大部分上市房企交出了好看的2017年中期报表,一是合同销售额继续上涨,二是利润率在前两年的基础上有所回升。考虑到行业特殊的结算制度,预计这一绩效的提升趋势将延续到今年底甚至2018年。

中原地产首席分析师张大伟认为,因为过去2年多的楼市火爆,2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从上半年的财报数据看,大部分主营业务是房地产的企业收获颇丰,主要原因是由于2015、2016 年的销售火爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。

但今年以来,房价上涨趋势放缓,部分城市价格呈现缓慢阴跌走势,以市场较为敏感的深圳为例,该市8月初披露了上月新房成交数据,显示7月新房成交均价54446元/平方米,环比下跌0.08%,同比下跌4.01%。据悉,这是深圳新一轮调控以来连续10个月成交均价下滑,房价较最高峰时每平方米下降了约7000元。

同时,加上钢筋水泥等重要原材料成本则持续上扬,房地产行业未来的利润空间再临考验。

长线看好

在披露中期业绩之际,多数企业长线看好市场发展,并相应制定了增长策略。

作为行业规模第一的碧桂园,主动上调了年度销售目标至5000亿。上半年,该集团实现合同销售约2889亿元,同比增长131%,一举登上国内房地产企业销售榜榜首。

据监控数据显示,今年前8个月,碧桂园的销售金额是3794亿元、万科是3530亿元、恒 大是3218.5亿元。虽然以万科、恒 大为代表的大公司已经不再强调规模,但行业预计,今年不止一家房企销售额突破5000亿。

更值得关注的是,处于行业中游的公司,依然对规模充满激情,阳光城、泰禾等闽系公司仍然强调快速奔跑,泰禾上半年销售尚不达500亿,但却喊出了3000亿的目标。

虽然国内多数城市处于新一轮调控周期中,但中国城镇化的进程,依然给了这些企业足够的信心。“中国城镇化还没有结束,房地产至少还有十年黄金期。”禹洲地产董事长林龙安此前曾告诉记者。

龙湖地产CEO邵明晓表示,未来中国的场景,就是十纵十横的高铁,还有城市内的网格化的地铁布局,很多城市包括大城市比如像武汉这些,甚至济南都把地铁规划到500公里以上,就是这种大交通的改变,未来这个场景会加速呈现。而这种交通的改变带来了人口的重新集聚。人口重新集聚,高层级城市肯定会朝着一些中心 城市走。那么中心 城市有些时候由于这种通勤的速度的改变,也会朝周边外溢。“核心城市对人口的吸附能力还在加强,房地产还有很多机会。”邵明晓指出。

更为重要的是,行业分化的格局,让大公司看到了集中度提升给自己带来的机会。万科中期业绩发布会上,短短一个小时内,郁亮数次自比作“农民”,因为农民抗压力最强。“不管行业怎么变化,我们只要把自己的事做好……当好农民种好地。”

作为精细化管理的典范,中海(00688.HK)也在业绩为王的基础上,提出了新的规模诉求。今年上半年,中海销售金额为1273.2亿港元,同比上升33.7%,规模上暂时落后于碧、万、恒。但净利润方面,中海依然名列前茅,上升25.2%至216.5亿港元。

利润总额=利润率×规模。规模是基数,利润率会有天花板,要想利润总盘子有所增加,规模的拓展是必经之路。中海主席兼行政总裁颜建国表示:“(公司)追求规模与效益的均衡发展,规模必须服从效益的发展,没有效益的生意我们不会去做。”

短期看淡

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