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全国今年公租房资金缺口达千亿

2012年06月03日09:17中国经营报 [微博]
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盈利模式考验社会资本

自去年北京市保障性住房建设投资中心成立以来,截至目前,北京已经有6家企业完成私募债注册发行,累计发行221亿元,支持保障性住房项目26个,共计6.6万套,在最新一批36亿元私募债额度与保障房项目的成功对接后,粗略计算,北京保障房私募债的发债规模将达257亿元。在北京保障房融资平台上社会资金显得少有的活跃。

但在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来,情况似乎并不乐观。“保障房分类中,公租房和廉租房较低的回报率需要政府资金支持,但这两类保障房需要10年乃至20年才能收回租金成本,在政策趋紧情况下,这种盈利模式对投资方来说无疑是雪上加霜。”他认为,政府希望通过社会资金的加持最终缓解保障房资金缺口的行为无异于望梅止渴。

融资难症结

事实上,社会资金投资保障房并不鲜见,在社保基金、公积金、养老保险等社会资金纷纷进入保障房领域后,保障房融资模式逐渐多元化。

此前,首开和住总等国企已尝试发行保障房企业债,缓解保障房资金压力。此轮,北京6家企业完成私募债注册发行后,虽然企业名单并未公布,但记者从接近消息源人士处获悉,6家企业最有可能的还是优先考虑包括城建、金隅在内的国企,“相比民企,国企对保障房盈利模式考验,以及回收成本问题没有民企在意。虽然政策也鼓励民企参加,但更多还是向国企倾斜。”

上述人士还透露,北京此次发行的36亿元私募债主要用于保障房中公租房建设。“国企对公租房长周期回收成本关注度相对较低,可能更利于项目开发建设。”但是,多元化的融资模式也在考验政府对公租房建设的规划。

住建部数据显示,2011年我国计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套,建设资金突破1.3万亿元。2012年全年保障性安居工程开工总量为700万套,年内竣工的保障性安居工程总量目标为500万套。“而在保障房建设中,公租房的占比为20%,以2011年的千万指标计算,其中有200多万套的公租房需要政府直接投入资金,按照平均单套50平方米计算,平均1500元/平方米建安费,那么200万套公租房需要的投资额为1500亿元(不包括土地费用)。”中原地产市场部总监张大伟直言。

根据住房和城乡建设部的测算,去年1.3~1.4万亿元的总投资中,公租房资金占比为1500亿元,占比达10%,“意味着地方政府要吸引同等甚至更多的社会资金参与公租房建设,因为和其他项目相比,公租房短期内几乎不盈利,而社会资金追求的是有回报的投资。”张大伟表示。

在他看来,当前部分人解读保障房投资额需要上万亿元的说法,实际上是误解了保障房的概念,“当前保障房建设资金缺口并不是最大难题,难的是公租房低回报不能吸引社会资金。”正如张大伟所言,社会资金投资保障房,其收益回报成为不可忽视的一个因素。

保障房收益的一组数据也可以作为佐证。

此前,相关机构曾做过一个测算,投资保障房中的限价房毛利率一般在10%~15%;经济适用房在5%~8%;投资地理位置较好的棚户区改造项目,可以在满足拆迁户要求外的土地上进行商品房开发;而如果投资公租房、廉租房的话,由于在租金等方面有政策上限,虽然可以搭配商品房销售,但却难以弥补公、廉租房利润的低下。也因此,公租房成为保障房建设中最不盈利的项目。

尽管如此,公租房占保障房的比重却在逐渐增加。数据显示,2010年全国计划新建公租房40万套,占590万套保障任务约7%;2011年全国计划新建公租房220万套,占1000万套保障房任务22%;2012年全国计划新建公租房230万套,占700万套保障房项目约33%。

中国房地产学会副会长陈国强告诉记者,“和公租房相比,限价房、经适房和棚户区改造可以转让产权给购房者,一般在期房就可以实现回款,融资相对容易”。他认为,廉租房、公租房的产权是不能转让的,资金回收难度大,在租金收取等方面存在很多的不确定性,融资难度较大。