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绿地借建高层建筑低价获地 称有地方鼓励政策

2012年08月21日07:24新华网
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“这就是答案”绿地的摩天经济学

“外界很多人质疑,绿地造那么多超高层,资金从哪里来,这就是答案”

《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

“当时,南京方面找了很多家公司,但他们都不愿意投。后来南京方面找到绿地,给了一个优惠条件:南京国资集团以土地入股,讲明:做得好,就还钱,做得不好,就还房子。”谈及绿地集团的第一幢超高层建筑,绿地集团董事长、总裁张玉良说:“但我们还是有很多担心,觉得450米太高了,想让南京方面同意把高度降到300米。”

“后来筹建中,我们才慢慢发现,原来450米也不是很有难度,技术上是可行的,于是又把高度恢复到了450米。” 张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时说,在此之前,他并没有想到,这幢后来的世界第七高楼,“为绿地开创了一个蓝海”。

超高层效益的绿地算法

这幢楼就是南京·绿地中心,南京人则习惯称之为紫峰大厦。

2005年1月,紫峰大厦奠基。公开资料显示,紫峰大厦总投资额为40亿元,绿地作为控股方占股77%,南京国资集团占股23%。南京国资集团成立于2002年,以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能,强调“发挥导向作用”的同时努力让资产增值,总资产超过2000亿元。

在南京确定将位于南京行政轴线和商业轴线交汇处的鼓楼作为“第一高楼”选址后,南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1、A2地块,当时的地价是1.1万元/平方米,总价2.7亿元,是当年南京的地王。

2010年,紫峰大厦建成开业,虽然世界排名从2005年的世界第五下滑为第七,但项目本身的成功却得到了业内公认。

业内人士曾预测,该项目最初拿地时,楼板价是1000多元/平方米,建造成本大约是1.5万元/平方米。2011年,紫峰大厦的写字楼平均售价为3.5万元/平方米,整幢平均售价超过3万元/平方米。

张玉良告诉本刊记者,关于紫峰大厦的收益,绿地有与国际通行模式不同的算法:“按照国际上的传统模式,物业全部持有,长期经营,那回收周期要长达15到16年。我们是核心物业持有,办公楼能卖的全部卖掉,这样2到3年就能收回成本。”

张玉良说,所谓核心物业,主要是酒店、商场。“核心物业还能抵押贷款,多出了很多现金流去造别的超高层。外界很多人质疑,绿地造那么多超高层,资金从哪里来,这就是答案。”

但这或许还不是“超高层”带给绿地的最大收益。在很多业内人士看来,超高层对绿地集团的最大贡献,是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地,绿地能以2000万元的注册资金起步,20年里资产规模和年业务经营收入都突破2000亿元,年复合增长率超过40%,绿地在全国范围内轰轰烈烈的“造城”功不可没,而超高层正是“新城”的核心。