二手房个税新政遭遇执行尴尬 房价回涨苗头现

一套二手房的交易差价接近100万元,但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上,类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温,但在楼市调控新政出台一个半月后,被认为是最严厉手段的二手房个税新政遭遇了执行的尴尬。

中国证券报记者近日调查发现,在二手房交易中,拆分交易价格以做低房屋的网签价格,进而压低交易差价,已成为当前交易双方应对政策的主要手段,屡试不爽。此外,为了促成交易,一些房主甚至采用“假离婚”的方式,将二手房变成免税房源出售。业内人士认为,在一片争议声中,政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空,既应加大执行力度,也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。

价格拆分大行其道

谈及最近刚在北京买到的一套二手房,小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”,庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。

小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑,是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示,交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区,但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着,这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算,个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等,交易成本将达25万元。

在供不应求的北京楼市,房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易,中介机构提出了一个价格拆分的方案:将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分,前者作为网签的报价,也是计算交易差额和个税的标准;后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现,从而实现其“合法性”。在具体操作中,只要把后者的价格做高,前述房屋成交价便相应降低,与房屋原值之间的差额就会缩小,房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

小刘向中国证券报记者出具的购房合同显示,这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元,房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比,差价仅为49万元,应缴纳的个税不到10万元。中国证券报记者调研发现,在当前的北京二手房市场,这种拆分价格的方法被广泛采用。

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