利率下调楼市回温 静观2015年港城楼市

腾讯房产连云港站2015-01-21 14:25
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腾讯房产讯 中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

这是继2012年7月后,两年多来央行首次降息。

对商业房贷客户来说,较此前利率下降0.4%,相当于此前利率打了94折。对住房公积金客户来说,央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25%,降幅不及商贷。许多人普遍认为,贷款利率下调对房地产行业是一大利好。

降低融资成本,银行将推出更多利率优惠。

央行下调银行存款利率,直接降低银行融资成本。同时,央行还向中行、国开行和兴业银行注入了500亿元资金。9•30新政出台后,大多数银行出于成本考虑,并未出现大幅下调贷款利率局面,而且多数优惠银行还设置门槛,使优惠名存实亡,更别说7折房贷优惠了。此次央行直接一步降到位,相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠;对部分现行9折优惠的银行来说,相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下,更多银行将推出优惠房贷利率。

开发商融资成本降低,或开始上调房价。

此次贷款利率下调,对开发商来说,可谓是久旱逢甘霖,经过9月、10月冲量后,年底销售压力及资金压力大降,再加上对未来资金环境宽松和楼市未来成交量将继续反弹预期,预计更多开发商将开始上调销售价格。

购房者入市积极性提高

从政策层面讲,此次降息对楼市是大利好,商贷和公积金贷款基准利率下降,松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。购房成本降低,势必会刺激购房需求,刚需会逐渐告别观望,选择出手。从心理层面讲,本次降息降准,力度空前,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很可能再次集中入市。入市的积极性继续提高,房价难以再跌,量价齐涨的可能性非常大。

楼市最困难的时候过去了

市场人士普遍认为,此次降息对现在困难重重的房地产业无疑是重大利好。从心理层面讲,本次降息力度空前,对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很可能再次恐慌入市。

中原地产首席分析师张大伟认为,此次降息使楼市在心理和实际上两重获益。以20年100万元贷款为例,如果按照基准利率计算,购房者在降息后可以每月减少月供234元,20年可以减少4万多元的利息支出。此外,今后首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流,甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说,这种直接的信贷刺激影响非常大。

张大伟指出,已经明显企稳升温的楼市,在再次降息的影响下难免出现再次的暖上加暖现象,虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行,这种情况下,降息降准将放大市场利好,购房者对市场的预期将明显向好。

具体来说,一二线城市,楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。三四线因为库存绝对值过高,这种情况下,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

“目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观,央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境,维持平稳上涨,这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对缺钱的开发商来说意味着融资成本降低。房企最困难的时期已经过去。”张大伟说。购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策,而调控政策中影响力最大的是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标,房企最困难的时期已经过去。

日前,笔者走访市区多家银行,发现大部分银行的首套房、二套房购房贷款利率都有一定程度的下调,其中以邮政储蓄下调幅度最大,首套房贷、二套房贷以及二手房贷利率都下降了10%。与此同时,在刚刚过去的二月里,新浦市区的楼盘成交量小翻了一番。这不禁带给人这样的猜想:随着天气变暖,“金三银四”的到来,港城楼市或将会和天气一样逐渐回暖,慢慢走出“四九”寒天。

港城部分银行房贷利率下调至基准

除了农业银行还保持着在基准利率的基础上上浮5%的房贷政策即五年期以上贷款利率为7.4025%之外,其余各家银行的首套房利率基本都下调至基准利率。相对2011年12月各家银行的房贷政策,中国银行、建设银行、江苏银行、邮政储蓄都有5%~10%不同程度的利率下调,农业银行信贷负责人表示,首套房贷近期很可能会下调至基准利率。笔者在江苏银行的二楼信贷业务大厅看到,前来办理住房贷款的人非常多,其中有一位女士已经排了半个多小时的队了,还在等待。

据市邮政储蓄银行的相关工作人员表示,从3月份起该行针对新房、二手房的首套房贷政策一律调整为首付三成,基准利率,对于二套房贷款政策为首付六成,利率在基准基础上上浮10%。“我没想过下调至基准利率的通知来得这么快。”该人员笑着表示。

在二套房的贷款利率方面,各家银行的执行政策都为首付六成,在基准利率的基础上上浮5%~15%,信贷利率从7.4025%~8.1075%。其中江苏银行和农业银行房贷利率较高,在基准利率基础上上浮15%,5年以上年利率为8.1075%,月息为6.15625%;中国银行、工商银行和交通银行的二套房贷款利率较低,上浮后贷款利率为7.755%,月息为6.4625%。

据港城房地产业内人士指出,首套房回归基准利率有助于满足首次置业的刚需一族的购房需求。二套房贷利率的下调对购买改善性住房的家庭有益,但对于投资性购房者来说,目前房贷依旧在基准利率上10%~15%,购房成本依旧很高,要慎重选择。

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