20年来中国房价为何大涨 详细阐述中国房市的神逻辑

环球老虎财经2016-03-02 10:45
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[导读]近20年来,中国房价飞涨,是受重要和次要、间接和直接等多重因素共同作用的结果。因此,我们有必要不停地去寻找更为全面的信息,以便能了解这些诱发因素的大概轮廓。

罗伯特.希勒曾指“绝大部分历史事件,从战争到革命,都找不到简单的起因。当这些事件朝着极限方向发展时,就像最近股市中市盈率的表现那样,通常是因为一大堆因素汇集在一起,其中任何单个因素都不足以解释整个事件。罗马不是一天建成的,也不是毁于某一突发的厄运。更可能的情况应该是,罗马的灭亡是多种多样的因素——重要的和次要的,间接的和直接的——共同作用的结果。”近20年来,飞涨的中国房价大抵也如此。也正是因此,使得我们有必要不停地去寻找更为全面的信息,以便能了解这些诱发因素的大概轮廓。这些因素主要有:

1、生育高峰对房价的影响

我国自1949年到1990年50年间,出现了三个生育高峰。第一次生育高峰发生于1949年至1957年之间。解放初期,我国的社会政治环境相对稳定,社会经济得到了发展,人民生活水平得到了一定的提高。和平时期使那些由于战争推迟了生育计划的人们开始生养孩子。这段时期总和生育率的平均值高达6.06,约有94%的妇女生育3个孩子,近半数的妇女生育6个孩子。尽管这个阶段的人口基数比现在的小,但平均每年出生的人数均为2088.5万人,与1980年以来的出生人数基本相当。同时,由于医疗条件得到明显改善,人口死亡率不断降低。正是基于此,在这8年间,人口净增1.05亿。这便是建国以后,出现的“第一次人口生育高峰”。

第二次生育高峰发生于1962年至1971年之间。我国人口出生率于1958年至1961年这三年间出现大幅下滑,但这种下降主要是受自然灾害的影响,而不是由于人们生育观念的改变引起的生育率的下降或者是由于年龄结构的变化而引起的。也正是因此随着三年自然灾害的结束,我国经济发展状况逐渐好转,尽管中共中央和国务院于1962年12月18日发出了《关于认真提倡计划生育的指示》,但在强烈的补偿性生育下,人口出生率仍然迅速回升,人口增长进入了建国以来前所未有的高峰期,并一直持续到20世纪70年代初。这段时期中平均每年的出生人数高达2795.2万人,比第一次出生高峰时期的平均数高出了700多万。通过前两次生育高峰,我国总人口迅猛增加,到1971年底时,已达85229万人,已是1949年建国时(54167万)的1.573倍。第二次出生高峰对我国人口的年龄结构、此后的人口发展,乃至于社会经济的发展都带来了极大的影响。

第三次生育高峰发生于1980年至1990年。从1972年开始我国实施强有力的计划生育政策以来,我国人口的出生率与生育率迅猛下降。但随着20世纪60年代初“第二次人口生育高峰”中出生的人口,陆续进入生育年龄,使得人口出生率出现回升。人口出生率由1980年的18.2‰、1981年的20.9‰,达到1987年23.3‰的峰值。1981—1990年净增1.43亿,平均年增长人口1584万,1990年总人口达到11.43亿。这是建国以后出现的“第三次人口生育高峰”。

由于这三个生育高峰期,婴儿出生率极高,到2000年(并将持续一段时间),已经出现了一个数量极其庞大的年龄介入35-55岁之间的人群。而这个人群对储蓄市场(含股票市场、债券市场、房地产市场及原始性储蓄市场)有着很旺盛的需求,这种需求本身将会演变为导致储蓄市场变化的主要作用力——当人数最多的那代人以备养老之用,觉得需要增加储蓄时,他们对储蓄工具的竞相需求,自然会抬高他们所针对的储蓄工具的价格,比如:股票、房地产、债券的价格。

2、被政府抬高的地价

自1994年开始,在财政分权激励下,地方政府间竞争构成了我国经济增长的内在机制。但这却也是一把双刃剑——这种竞争一方面是经济高速增长的推动力,另一方面也是既有发展模式弊端的根本成因。

1994年的分税制改革确实重新界定了中央、地方政府之间的财权和事权范围,增强了中央政府的宏观调控能力,明确了各级政府的责、权、钱。但当时的遗留问题是,当时还不能确定省以下政府之间的财力分配框架。正是由于这一环节上的体制过渡不顺,原来的一些矛盾和新的矛盾开始交织和积累,导致的结果是财权中心的不断上移,而事权中心却又不断下移。全国财政收入在增长,地方财政收入也在不断提高的情况下,中央和地方在财政比例中上升,而县乡的财政困难却凸显出来,欠发达地区尤为强烈。到2009年,中央政府的预算内财政收入占整个财政收入的比例提升到了52%——有关数据显示2007年更是高达54.1%,而地方政府则由1993年的78%下降到2009年的48%。

但与之相对应却是,地方预算内财政支出占整个财政支出的比例在2009年已高达80%。换言之,地方政府只拿到50%不到的钱,但却要承担80%的责任。从这里我们可见,分税制改革后的财权的变动,几乎是在事权未作调整的前提下进行的,其结果是事权、财权与财力匹配的极度不合理。有关数据显示,地方财政自给能力由1993年的1.02,演变为1994年的0.57,而后虽有反弹,但到2006年这一数值也仅仅只录得0.61而已。基层政府“丧失”了财力基础之后,但却又必须承担责任暨财权的上移和事权的下移,这也就导致了“小马要拉大车”的问题的出现。基层政策一方面处于一种无财行政的状态,一方面却又不得不面对惟GDP论的政绩考核制度的压力。如此以来地方财政缺钱只能向当地企业和居民收费、摊派和集资。分税的十多年来,争项目、争资金、跑贷款、忙举债也就自然而然的成了基层政府的必然之举,因为中央政府不可能包揽地方财政的所有资金缺口。

正是这种弊端,日积月累中导致了我国地方债务有朝危机化发展的倾向。也正因为中央政府不可能包揽地方财政的所有资金缺口,在缺乏财权的支持下,地方又需要发展,需要承担事权,开源就成为其另一个必然选择。于是,来自中国香港的土地财政制度,便找到了最为合适它生存的土壤了:地方政府通过土地国有化和国有土地批租制度完全控制一级市场,藉由卖地来偿还地方债务和筹措地方发展所需资金。正是这种要素垄断,导致了我国房地产市场根本就是一个极不完善的市场,按照瓦尔特.欧肯的市场形态论,这属于典型的供给垄断。正如布坎南所认为的,政府也具有理性人格。在利己原则的驱动下,为了获取更多土地收益,地方政府往往热衷于通过饥饿营销,故意抬高地价。随着地价的攀升,必然导致房价的水涨船高。

3、不断上升的国势、不断膨胀的社会储蓄

诚如旅美历史学家黄仁宇从“五百年的大历史”反思所得的结论,自明朝以降,中国一直处于一种落后的状态,这种状态一直维持到1949年中共建政。这一年,中国的GDP为179.56亿美元,经济总量在全球的比重仅为4.5%。但经历了数代人长达65年筚路蓝缕的艰苦奋斗,特别是自改革开放以来,中国得到了长足发展。虽然像当年英国取代西班牙、荷兰,美国取代英国那样,站上国际政治舞台的中心为时尚早,但也确实取得了翻天覆地的改变。经国家统计局初步核算,2015年中国GDP为67.67万亿元,按汇率折算跃过10万亿美元大关,占全球比例为13.4%,牢牢占据世界第二位。而根据国际货币基金组织按购买力平价法的测算,中国则早于2014年以17.6万亿美元,超过美国的17.4万亿美元,而成为世界第一大经济体。

此外,中国还是全球制造业第一大国,其中210种工业产品产量全球第一,在人类历史上只有英国和美国曾有过此荣耀。钢产量8亿吨,超过其他十大产钢国的总和,达世界总量的50%。除此之外,中国亦是世界第一大贸易国、第一大外汇储备国、第一大汽车消费国,也是全球第三大对外投资国。此外,世界500强企业中,中国有86家企业入围,居世界第二;世界十大银行中,中国占有四家并居第一名,与金融大国美国分庭抗礼;全球十大港口中,中国更是占据八席。

正是得益于此,进入21世纪,国内私人资本得以不断集聚,社会储蓄不断膨胀。招商银行联合贝恩公司发布的《2015中国私人财富报告》显示,截至2014年年底,中国个人持有的可投资资产总规模达到112万亿元。但与此形成鲜明对照的是,国家允许的投资渠道太窄,民间资本无处可去。这样一来,大量闲置的、迫切需要寻找出路的资金,就只能在股市、楼市这两个有限的市场之间撞来撞去。

4、宽松的货币政策对房价的影响

长期以来,中国采取的是一种宽松的货币政策,人为的在压低利率、造成信贷的扩张。这种政策往往误导着消费者,使他们热衷于消费很多在正常情况下根本不可能消费的项目,而这一货币政策的最大受益者之一无疑就包括房地产业。事实上不独中国,日本、美国莫不是如此。

譬如日本。受广场协议影响,1986年日本陷入了日元升值萧条,为摆脱经济困境,补贴因为日元升值而受到打击的出口产业,以此来刺激经济的持续发展,日本政府采取了积极地财政政策和宽松的货币政策,以此来作为反萧条的对策。

1987年5月,日本政府决定减税1万亿日元,同时追加5万亿日元的公共事业投资,同年7月又补增2万亿日元财政开支。与此同时,从1986年1月起,日本银行连续5次降低利率,将中央银行贴现率从5%降到1987年的2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策,造成了大量过剩资金。

与此同时,欧美发达国家的经济也进入了高涨阶段,资本市场已经出现了明显的投机行为。日本政府在这时点上,采取积极地财政和宽松的货币政策,无异于火上浇油。对此,整个日本,一方面是出现了大量的剩余资金,一方面投资渠道有限,市场缺乏有利投资机会,这些资金找不到合适的投资项目。结果是,这些钱都一股脑的流向了以房地产和股票为代表的资本市场,接下来的故事是,日本全国的房价,于短短几年之内,涨了3倍。

同样,美国也是如此。当互联网泡沫破灭,格林斯潘立即意识到美国的总需求正在迅速下降,基于对经济全面衰退的担忧,作为回应,从2001年9月起,美联储连续11次降息,创下了1981年以来“最为猛烈的降息轮回”。直到2003年6月,联邦基准利率降低到韩战以后50年来的最低点:1%,并一直维持在历史低位近一年时间,直至2004年6月再次升息。在低利率的刺激下,美国的房子疯狂了。

5、房地产业处于卖方市场

我们知道,我国直到1998年才结束福利分房制度而步入市场的轨道。突来的改革所释放出来的需求,我们是可以想见的。而这种体制结构决定了当时的房地产行业,只是处于一个卖方主导的市场,房地产商比购房者有着更强的议价力也就成为一种必然。

正是在这种种重要的、次要的,直接的、间接的因素共同作用下,中国的房价被推到了一个足以让人为之忧心的高度。

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