江苏警示房贷风险 楼市假象向二线城市蔓延

[导读]有外界人士认为,区分“首套”和“首次”,说明首套房认定可能会实行“认房又认贷”的政策倾向。

江苏地区金融机构加强了对个人住房贷款首付资金来源的检查,主动降低贷款中“首付贷”的风险。严格区分“第一套普通自住房”和“第一次购买普通住房”,如果有购房贷款记录的借款人家庭,则不会纳入“首次购买普通住房”支持对象。央行南京分行、中国银监会江苏监管局下发了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》是这样要求的。

2016年3月25日,在网络流传《通知》显示,有外界人士认为,区分“首套”和“首次”,说明首套房认定可能会实行“认房又认贷”的政策倾向。

因为网络上的流传,3月28日人行南京分行做出了专门解释:《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。今年2月1日,央行、银监会出台《关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知》(即26号文),关于房贷首付比例的政策,最新的调整就是26号文的相关规定。

3月28日,有业内人士称,各地政府应警惕一线城市房价的高涨现象向二线城市传导。因为在一线城市政策收紧的背景下,过剩资金可能会流向部分二线城市进行避难。

如今的房贷政策不会调整

《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。尽管《通知》要求对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象,而且要严格区分“第一次购买普通住房”和“第一套普通自住房”。但关于房贷首付比例的政策,最新的调整就是26号文的相关规定。

关于解读《通知》的表示,居民家庭第一次购买普通住房的,如果购房人申请贷款购房时,这之前没有购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房),在商业银行没有购房贷款记录,且购房人提供第一次购房书面诚信保证的,可以执行第一次购房贷款政策。对于这类购房者,现行的江苏信贷政策如下,南京以外的其他地区(含高淳、溧水)可向下浮动5个百分点,而南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%,即可以执行的最低首付比例为20%;均为基准利率的0.7倍,贷款利率有了下限。

26号文发布之前有三种情况可以执行或比照执行“第一套”住房信贷政策:一是仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的;二是已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;三是有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭。“第一套”房贷政策即:贷款利率下限为基准利率的0.7倍,住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%。

这表现出,“第一次购买普通住房”是在通行的“第一套房”范畴中,又单独划分了一部分出来,它的政策优惠的力度大于其他的“第一套房”,但并没有改变对“第一套房”的标准认定。

关于解释《通知》的表示,26号文发布之前,对只有一套住房、有住房贷款但是没有结清的,如果再次申请住房贷款时,不能比照执行“第一套”房贷政策。即这类贷款“最低首付比例”为40%。江苏银行业自律定价机制根据“、因城施策”、“宏观审慎管理和”“因地施策”的规定,2015年4月确定,其它各城市执行40%的最低首付比例,“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。而南京、苏州执行45%的最低首付比例。

对于首付款资金来源要严格审查

《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示。尽管南京没有收紧房贷政策,但近期部分热点城市暴露出P2P平台、众筹、房地产中介机构以及小贷公司等从事购房首付款场外配资的情况和苗头已经埋下潜在的风险隐患。

主要有:防止“首付分期”,严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系,严格禁止“零首付”等行为;商业银行个人房地产贷款业务必须合法经营,并借助诚信手段惩罚住房贷款中的失信人。

《通知》要求商业银行综合运用征信、首付款流水审查等方式,确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况,严格审查首付款证明材料。同时,商业银行按照“了解你的客户”的原则,从严审查住房贷款业务真实性、合规性,坚持“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线,即购房可以贷款,但“首付款必须是自有资金”。

《通知》指出,尤其是对商业银行无法查实首付款来源的,商业银行应要求借款人提供首付款的书面诚信保证或书面承诺函。对通过P2P平台、房地产中介公司、小贷公司、众筹等非银行渠道筹集首付款,或通过消费贷款或信用贷款等银行融资充当首付款的客户,银行一律不得发放个人住房贷款。

《通知》的解读称,,造成“零首付”的情况出现,是因为场外配资其实质是变相突破了现有的住房信贷政策,放大了房地产金融的杠杆,这埋下了潜在的风险隐患。

部分二线城市房价出现了“虚火”

住建部长陈政高在刚刚结束的全国两会上指出,住建部在密切关注,部分二线城市春节后房价上涨过快,会随时和地方政府沟通。

从房价涨幅排名看,今年2月环比1月,二线城市中,南京、合肥、福州、杭州、厦门、南昌房价涨幅均有所扩大。市场分析认为,南京、杭州、苏州、合肥等重点城市都可能将成为下一波暴涨区域。

有资料显示,3月23日,杭州成交2宗宅地,总建筑面积约为13.96万平方米,出让金达45.72亿元,其中一处地块以45368元/平方米的价格刷新今年1月刚创下的单价记录。而3月18日,南京土地市场迎来2016年第一场土地拍卖。其中,编号为g01的鼓楼区热河南路客车厂地块以48.2亿元总价被招商地产竞得,楼面地价29899元/平方米,成为南京城北区域新的单价地王。

有业内人士称,,过剩资金可能流向周边,并将这些经济体量大、供需关系偏紧的二线城市作为避难场所,因为一线城市门槛渐高、政策收紧。各地政府应警惕一线城市高房价现象向周边及其他二线城市蔓延。

类似的苏州、杭州等房价涨幅较大的二线城市也可能面临政策调控,但关键要看调控的尺度是不是够大,“如果不能抓到痛点,那调控的力度会很小。”近日上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦对《每日经济新闻》记者表示。

《通知》指出,,局部地区特别是部分三、四线城市库存较高的压力,但又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况,这体现了江苏房地产市场走势分化的趋势。“一方面,密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险,促进住房金融业务健康平稳发展。”另一方面,积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求,稳妥有序消化去化周期较长的三、四线城市商品房库存。

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    [责任编辑:孙建]