下半年楼市最大风险源于中低价房缺失

[导读]不少开发商上半年超额完成了任务,处于不差钱的强势阶段,即便下半年楼市反转,期待价格迅速回落似乎并不容易。

2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡,棋至盘中,购房需求和楼市供应都悄然发生着改变,加上政策的不确定性,楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是,北京楼市高端化的现实,平均价格不断被刷高,豪宅遍地。但同时,土地供应的严重不足,也导致中低端优质房源愈加稀缺,这样的失衡进一步加剧了楼市风险,也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是,不少开发商上半年超额完成了任务,处于不差钱的强势阶段,即便下半年楼市反转,期待价格迅速回落似乎并不容易。

下半年住宅高端化趋势难以逆转

从2015年开始,楼市成交的持续火爆,高价地王的频频拍出,让北京楼市的成交均价又站上了新台阶。中原地产统计数据显示,上半年北京普通住宅的成交均价高达34874元/平方米,也是第一次稳稳站上3万元关口。

价格提高的直接后果就是豪宅泛滥,刚需离场,中端需求受到挤压。并且这种趋势在下半年依然难以逆转。

就像上周开盘的几个住宅项目,报价普遍上涨。其中位于昌平区的首开国风美唐,此次开盘均价48000元/平方米,而其去年最后一期入市价格是34000元/平方米,涨幅高达41%。另外朝阳区的江南府项目时隔一周后再次开盘,已经比一周前每平方米上涨4000元。

即便价格跳涨,却仍然能够获取市场认可,两个项目都在开盘不久后售罄。亚豪机构市场总监郭毅分析,普宅存量以及新增供应量的减少,再加上地价的持续上涨,是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。

而普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。

中原地产市场研究部的统计数据显示,北京房地产市场趋向改善化,高端化。上半年,累计签约商品房住宅24186套,而楼市实际供应量只有12926套,供需比高达1:2,高端化趋势明显。从供需比看,2016年平均单套住宅成交均价高达510万,而相比2015年上涨幅度达到了34%。

数据显示,今年新房总成交额达1901亿元,同比大涨7成,在3月和6月分别出现两个集中成交的高峰。

从成交比例看,1000万以上的高端住宅,成交占比高达11.1%,而在2015年这一比例为5.8%。从占据销冠榜单的项目数量看,也基本实现豪宅化。成交额排名前15的项目,签约均价在3万以下的只有一个项目,而签约均价在4万以上的多达13个。均价在6万以上的高端更是达到了6个。整体市场进入了高端化。

不难看出,地王频繁出现,顶豪占比上涨。北京楼市高端化趋势将越来越明显。并且今年出让的住宅土地平均楼面价已经超过4万,而按照目前的房价,地价已经普遍的超过了房价。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。

商住楼挑大梁的情况或将终结

虽然房价不断跳涨,但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年,包括商住在内的商品住宅总成交量是去年同期的2倍之多。但这并不代表购房人的购买力加强了,而主要得益于商住楼的大行其道。

来自中原地产市场研究部的统计数据显示,今年上半年普通住宅的成交仅有10636套,而商住公寓的成交是普通住宅的两倍多,达到了24418套。

之所以商住公寓如此受欢迎,一方面是由于总价低、不限购的因素,导致被挤出的自住和投资需求都在关注商住楼。但另一方面,“商住限购”的德摩克里斯之剑似乎随时都有落地的可能,这也刺激大量商住项目在上半年积极推出,赶在政策出台前销售。

不过,这样的做法同时也透支了商住楼的需求,造成了上半年的商住过于火热,下半年很可能难以为继。

虽然商住限购一事已经被相关部门否认,但由于否认得相对含糊,导致市场仍猜测商住限购会成为大概率事件。“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了,但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后,还会限购?谁也说不清楚,所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某商住项目相关负责人告诉北青报记者。

张大伟也预计,上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场,下半年将趋于稳定。政策的不确定性,将使商住市场观望气氛浓郁。

另外,也有多位业内人士表示,主管部门对商办类项目限购只字未提,就意味着限购可能依然存在。如果商住市场继续太惹眼,那么不排除下半年谣言会变成现实的可能。所以几乎可以断定,不管限购不限购,商住项目难以像上半年一样风光无限了。

市场最大风险来源于 中低价优质房源缺失

而一旦商住也受到抑制,高端化又不可逆转,将带来一个最直接的问题,中低价房源去哪里淘?中原地产首席分析师张大伟就认为,下半年乃至未来市场的风险,主要就在于中低价优质房源的缺失。

土地成交数据显示,2016年上半年,北京合计出让了23宗用地,其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗,成交金额为209.7亿元。在总计105万平方米的土地供应中,只有不到4成是商品房住宅,约为38.7万平方米,也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。而这3000套房的平均楼面价又高达4万元以上,售价保守估计也在7万元以上,几乎没有中低价房源的空间。

不仅如此,很多高价地都处在南四环、南五环等非传统豪宅区。价格达到了豪宅的价格,但区域成熟度远未达到豪宅区域的标准,也给未来销售带来了更大难度。张大伟告诉北青报记者,“五环外的高价地王难以入市,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿,而截至上半年,销售额只有224.8亿,很多之前并非传统豪宅区的豪宅入市难度非常大。”

对于下半年市场来说,中低价房源的稀缺将进一步加重供需矛盾,而许多高价盘也面临市场难以接受的问题。

信贷政策有收紧趋势 楼市或将进入调整周期

除此之外,信贷政策对于楼市成交来说一向是重要的推手。上半年楼市成交的火热,很大程度上源于信贷的宽松,对于二套房贷款的宽松,使得购房需求大量入市。但这种宽松信贷政策,下半年恐怕难以持续。

张大伟表示,从政策走势看,2016年下半年,北京受到影响较大的将是信贷政策,如果信贷政策不能继续宽松,下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。

而当前,关于信贷收紧已经有所苗头。近日,中国工商银行关于降低商用房、商住房贷款比例的市场消息被证实。据悉,工行北京分行目前已开始执行新的商用房贷款比例,即由过去的50%降低至30%。这也意味着,购买商用房由过去的首付五成最高将提至七成。

“一旦首付比例接近全款的额度,这对于北京商住房的影响将是致命的。”业内人士进一步表示。工行对于商住房贷款的收紧目前来看还只是个案,但不排除更多银行跟进的可能。

另外这也是购房信贷政策宽松一年多以来,首次收紧,有业内人士判断,一旦楼市成交失控,监管层可能会通过收紧住房贷款,遏制楼市过度疯狂。一旦信贷收紧,带来的直接后果就是楼市在下半年进入调整周期。

下半年楼市即便调整 房价回落空间也不大

“由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势,下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整的过程。”对于下半年何时是购房时机,郭毅对北青报记者表示,新房市场在地价刚性成本的支撑下,加之未来供给不断稀缺的客观事实,因此尽管成交量有可能企稳甚至小幅下滑,但价格仍将保持稳定上涨的态势,如果计划购买新房还应尽快出手。但是,如果计划购买二手房则需要更加谨慎。由于二手房价格的主导权掌握在小业主手中,价格的变化会比较灵活,下半年楼市的调整期中,部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出现价格的小幅回落,所以,计划选择二手房的购房者,首先要考虑地段,其次要观察二手房源和成交量的区域市场供需情况,特别是计划购买户型的供应状况;第三要尽量选择附加值高的二手房,比如临近地铁、学区房或者未来区域有可以预见的利好,这样的二手房价格才能够保持坚挺。

与之类似的观点,张大伟也认为,价格回调的压力主要在二手房上,尤其是城区二手房在价格涨高之后有可能回调。但对于新房来说,由于上半年大部分房企已经完成了超过70%任务,下半年即使楼市调整,价格回调空间也不会太大,但是成交量萎缩可能性会增加,楼市将会进入深度博弈。

另外,同为一线城市的上海和深圳,去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元,仅今年上半年,上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关,10万+楼盘尚凤毛麟角。由此可见,北京楼市风险不大泡沫不高,高端盘价格甚至还有补涨的空间。

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    [责任编辑:孙建]