南京楼市年中房源土地“双放量” 调控力度也在加强

[导读]同期土地市场近两个月供应规模已达百万平方米,新挂出的地块限价“红线”进一步收紧,多种因素下业内预计下半年楼市供销会继续走旺,但行情也将出现博弈平衡。

上半年南京楼市成交7.5万套房创历史新高,但6月份销量环比下跌3成,市场初现调整特征,也正是从6月份开始,南京楼市年中新房、土地的供应量都在大举增加,上月新房入市9000多套,多家楼盘出现了涨幅受限“归零”的状况,同期土地市场近两个月供应规模已达百万平方米,新挂出的地块限价“红线”进一步收紧,多种因素下业内预计下半年楼市供销会继续走旺,但行情也将出现博弈平衡。

新房供应:6月上市量已超9000套 7月还将入市万套房

6月底7月初,南京楼市出现新房供应井喷,两周时间内共计有18家楼盘扎堆出货,新推房源接近7000套,成为上半年以来最大一次开盘高峰。其中上周全市累计有6家楼盘推房1600余套,此前一周更是有12家楼盘推房5200余套。

根据此前房管部门发布的预测,6—12月份全市住宅供货量将达到700万平方米左右,接近6.5万套,超过前5个月近一半,市场后续供应预计充足。记者统计发现,6月份全市已有29家楼盘跑量推出9000多套房,超过了5月份2000多套。另据业内统计,7月份南京楼市8大板块预计还将有近50家楼盘推出上万套房。其中江北预计达到2700套,江宁达2500套,河西、城北推房量也都在千套以上。

市场面信息还显示,下半年开始多个热点板块都将迎来纯新盘上市潮,新盘入市将给市场注入源源不断的新增供应。据年初业内统计,2016年南京楼市预计共有54家纯新盘要面世,今年上半年入市的纯新盘仅有21家,刚刚占到四成左右。这也意味着下半年纯新盘上市会更多。

而在最近一个多月,南京楼市也进入了纯新盘推广高峰期,大量新盘近期或是确定案名或是公开售楼处,最快本月开始就会陆续入市。如江宁板块下半年将有9大纯新盘入市,本月预计就有百家湖板块景枫凤凰台、方山板块中粮祥云2家开盘。江北下半年也有多达7家新盘面世,7月份预计就有融创臻园、中建国熙台、明发悦庭3家开盘。燕子矶新城此前仅有2家楼盘在售,今年纯新盘就一下多出5家,6月底已有弘阳燕江府率先开盘,接下来包括招商1872公园里、融创玉兰公馆都将陆续入市。此外还有城东、城南等区域,年内新盘入市都会相当密集。在热点板块在售房源存量不多的背景下,新盘密集上市推房,对于平衡区域供应也起到了关键作用。

土地供应:近两个月新增供地已达百万平方米

新房供应在放大,土地供应也在提速,记者统计发现,今年上半年南京土地拍卖累计出让规模达到177.6万平方米,其中住宅性质用地出让规模为163.59万平方米,按照今年南京土地计划出让700万平方米,住宅用地计划出让500公顷来计算,半年仅完成全年住宅供地计划的3成左右。

上半年除了1月份以外,每月出让土地规模仅在20万—30万平方米,但本月即将出让的土地规模达到61.9万平方米,下月出让规模又达到42.3万平方米,供地步伐大举加快。本月即将出让的10幅地块有8幅包含住宅性质,住宅部分用地的出让规模高达53万平方米,也是上半年至今住宅供地规模最大的一次出让。此外,本周刚刚挂出的8幅地块也都具备住宅性质,住宅部分的出让面积也达到28.3万平方米。七八两个月住宅供地规模接连达到高峰,也意味着下半年土地供应进一步加速开闸。

房价限涨:限涨力度加强 “停涨”楼盘变多了

南京楼市出台“限涨令”已有两个多月时间,记者统计发现,近两个月新领销许的在售楼盘中,涨幅10%以内的比例明显提升,并且出现“零涨幅”的楼盘越来越多。

这其中,5月份新批销许的26家在售楼盘中(除溧水、高淳),有23家销许均价相比前期出现上涨,涨幅达到10%以上的项目有13家,有5家楼盘涨幅达到20%以上,基本是开盘时间相隔一年以上,或是改做精装修的项目,而涨幅10%以内的楼盘则有9家,最低涨幅2.4%。均价和前期持平“零涨幅”的楼盘有3家。

而到6月份情况则明显不同,当月新批销许的25家楼盘中,仅有5家涨幅在20%以上,同样是以精装修升级的楼盘为主,多达19家楼盘涨幅全线在10%以内,其中14家楼盘涨幅不到5%,河西、江北、江宁、仙林等热点板块的7家楼盘当月出现了销许价格“零涨幅”, “零涨幅”的数量明显增多,覆盖面也变大。

土地限价:新挂地块溢价率有所收紧

在房价限涨力度加强的同时,土地拍卖的限价“红线”也有收紧迹象,6月份南京已经进行首场土地限价拍卖,今天第二场限价拍卖也将进行。记者统计发现,在六七月份两场限价拍卖推出的11幅地块中,除了六合地块最高溢价率仅有30%之外,其余地块溢价率都在60%以上,5幅地块最高溢价率超过了100%。江宁两幅已成交地块最高溢价率也都达到90%以上。11幅地块的平均最高溢价率达到93.4%。

而在本周三刚刚挂出的8幅地块中,除一幅起拍价较低的江宁正方新城G36综合地块溢价率达到135%以外,其余地块溢价率都在100%以内,最低为58%,8幅地块的平均溢价率为81.54%。虽然最低溢价率有所抬高,但总体的溢价空间却在压低。

记者了解到,最新挂牌的这批地块,起拍价相比前期水平并不算低,如城南铁心桥新挂出的G34地块起拍楼面价为18082元/㎡,桥北两幅地块起拍楼面价分别达到7737元/㎡和8944元/㎡。但限价空间依旧比较紧,如江浦区域的G37地块起拍楼面价为14072元/㎡,最高限制楼面价达22234元/㎡,略低于附近G03地块22320元/㎡的成交楼面价。江宁正方新城G36地块起拍楼面价仅为5508元/㎡,低于周边地价水平,最高限价12947元/㎡,也低于周边在售楼盘房价。

供应加大调控加紧 将从多方面平衡市场

供应量放大将会对下半年市场产生怎样的影响?从近期市场面情况看,多数楼盘的卖房热度依旧不低,不过对于推房量较大的楼盘来说,跑量模式已经悄然开启。记者发现,近期凡是推房量比较大的楼盘,为保证开盘足量去化,都给出了不同程度的优惠。例如上周城北一家楼盘开盘推出数百套房源,现场给出了包括会员、验资客户和按时签约在内的3项优惠。城东一家楼盘上月推出1200套公寓房源,现场也打出了7重优惠,累计下来最高优惠达10个点以上。江北一家楼盘此前开盘推出400多套洋房,也打出开盘当天认购1个点、指定楼栋户型一次性付款1个点等多项优惠。就连城中一家高端楼盘,上月推出的200多套房也打出了最高1个点的优惠。许久不见的优惠大举重归市场,并且往往与大规模推房相伴,背后也体现出开发商加快跑量的需要。

而伴随一些片区下半年供应量的放大,开发商的定价策略也服从跑量需求,例如在房源供应量比较大的江北六合区域,目前在售楼盘多达20余家,虽然此前已经有个别楼盘均价率先突破万元,但其他楼盘跟涨的现象并不多,多数楼盘还维持在七八千元左右水平,六合一家楼盘年初在售的大户型均价5000多元/㎡,到目前价格都一直未变,此前还曾打出送车位的优惠。

对此业内专家表示,下半年市场还会维持高位,但房价涨幅趋缓,市场心态回稳的态势已定。南京房地产促进会秘书长张辉表示,下半年的市场将出现量价博弈、涨幅趋缓、供求有序的特征,他认为下半年购房需求不会大幅下降,但会表现出观望,与此同时楼盘热销则更多地还是靠价格优势换来的,开发商的定价策略将会决定成交和人气,如果盲目冲高则有可能制约成交,在这样的博弈氛围中,市场波动盘整的可能性也比较大。对于土地放量业内则认为,今年持续的土地预公告,以及在土地拍卖之前频频挂出新地块,已经显示出南京市国土部门“开仓放粮”的决心,供地加速也可以稳定开发商拿地预期,进而平衡市场。

从7月份的情况看,依旧有楼盘传出涨价风声,不过业内普遍认为,由于南京房价涨幅近几个月依然排在二线城市前列,限涨令年内不会轻易退场,伴随限涨持续进行、力度逐渐加大,市场的价格预期也会有所调整。

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    [责任编辑:孙建]