港城谁为“地王”买单? 高地价未必带来高房价

腾讯房产连云港站2017-12-11 09:39

[摘要]土地和住房是“面粉与面包”的关系,地价贵了自然房价也要受影响。那么真实的情况是这样的吗?

腾讯房产讯 近日,南京麒麟“亏本地王”楼盘开盘一事备受大家关注。从9月11日领取预售许可证至今,位于麒麟的京奥港未来墅一直处于舆论的漩涡当中,原因很简单,这是一家当年的“地王盘”。在南京土地出让新规则出台之前的去年4月15日,麒麟板块的新“地王”历经61轮疯狂竞争之后诞生了,北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块,楼面价高达22353元/ ,而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/ 平方米。京奥港拿地之时,周边楼盘的售价只有17000元-22000元/㎡ ,尚不及地价水平。而如今这家楼盘的价格被销被限定为25884元/㎡,仅比22353元/㎡的楼面地价高出3500多元/㎡。,许多人认为开发商铁定“亏本”。

港城谁为“地王”买单? 高地价未必带来高房价

自从港城地王诞生后,笔者身边业内人士和媒体朋友以及港城的老百姓开始关心最多的一个问题,就是随着一些较高单价地块的出现,未来房价的上涨压力是否更大了?总是会认为港城“地王”开盘会拉动港城周边房价大涨?

上述这个担忧背后的逻辑其实是很简单的:土地和住房是“面粉与面包”的关系,地价贵了自然房价也要受影响。那么真实的情况是这样的吗?

南京“地王”事件不由让港城人想起今年4月份,万达北地块经过多轮竞拍,最终以20.26亿成功出让,溢价率达231%,楼面价9038元/㎡。楼面价一出,当时就有很多业内人士算了笔账,按照该项目9038元/㎡ 的楼面价计算,加上建安成本、营销费用、财务成本等等相关税费在内,上市售价要接近甚至破20000元/㎡,这个价格一出一时间火爆港城房产圈,也颠覆大家对一个三线城市未来房价的认知。

在今年4月份的港城地王土拍过后,后续港城城南多宗地的溢价率和成交价都较高,所以引发的市场对于“地价推动房价上涨“的担忧。笔者愚以为,这种担忧可以理解,但不是很必要。毫无疑问,土地市场和住房市场有着很强的相关性,这就是我们常说的“面粉和面包”的关系。但是,一个大大的但是,土地市场和住房市场毕竟是两个独立的市场。由于建筑施工的物理条件限制,开发商从拿地到销售,目前有极少数公司能做到半年左右,然而大多数的公司都需要1年甚至更长的时间。在楼市行情变化以月计的现在,1年左右甚至更长的时间显然是一个很长的时间间隔了。

根据笔者的了解,目前开发商拿地的主流分析模式和方法仍然是传统的“倒推法”:即先预估一个目标地块的可能售价,然后再减去必要的成本和利润,剩下的就是开发商拿地的最高出价。显然,在一个变化很快的市场中,要在1年左右甚至更长的时间间隔“猜准”未来住房市场可能的售价,这基本靠运气。因此,开发商用“倒推法”判断地价是很难判断得准的,要么过于悲观,要么过于乐观。

高地价不一定对应高房价。开发商的拿地和住房销售之间是有着较长的时间间隔的。开发商拿地的成本有高有低,波动很大,但住房销售的价格一定得取决于当时的住房市场行情,这是客观的经济规律。房价和地价虽然有相关性,但没有必然的联系。特别是在当前,从中央到地方,多轮密集的房地产调控政策纷至沓来,市场预期已经发生了较大的改变。

尤其近日连云港市物价局、市住房局联合出台了《关于实施市区新建商品房销售价格备案管理的通知》要求,首次销售的项目,备案均价不应高于周边地块同品质同类型楼盘备案均价。同一销售项目备案均价不应高于上一批次同品质同类型楼盘备案均价。目的在于有效控制住房价格非理性上涨。一房一价、明码标价、实际成交价不高于预售申报价格的原则公开对外销售商品住房。显然,恰当的政策“阻断”了高地价向房价的传导,当前地价对房价的影响已经减弱,高地价未必转嫁成高房价。

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